Legislación aplicable: Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Arrendamientos Urbanos

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa principal que regula las relaciones entre los propietarios de un edificio en régimen de comunidad. Esta ley establece los derechos y obligaciones de los propietarios sobre sus elementos privativos (las viviendas o locales) y los elementos comunes (como pasillos, ascensores y áreas comunes).

En el contexto de los alquileres vacacionales, la LPH fue modificada por el Real Decreto-ley 7/2019 del 1 de marzo, que introduce la posibilidad de que una comunidad de propietarios prohíba los alquileres turísticos con el voto favorable de tres quintos de los propietarios. Esta norma ha sido clave en las sentencias recientes del Tribunal Supremo, que avalan dicha prohibición.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de viviendas. Según el artículo 5.e) de la LAU, los alquileres turísticos quedan excluidos de su ámbito de aplicación, ya que se consideran arrendamientos de corta duración y están sujetos a una regulación diferente. Sin embargo, el crecimiento del mercado de alquileres vacacionales ha impulsado la necesidad de adaptar la normativa.

Sentencias del Tribunal Supremo sobre alquileres vacacionales

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias en los últimos años que han resuelto discrepancias entre las audiencias provinciales sobre si las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres vacacionales. Las dos decisiones más relevantes, emitidas en 2023, confirman que las comunidades de propietarios pueden prohibir esta actividad si cuentan con el apoyo de una mayoría de tres quintos.

El Tribunal Supremo interpretó por primera vez el artículo 17.12 de la LPH, en el que se menciona que cualquier acuerdo que limite o condicione el uso de elementos privativos debe ser aprobado por una mayoría de tres quintos de los propietarios. Esta decisión ha sido clave para las comunidades que buscan controlar el uso de las viviendas en su edificio, especialmente en ciudades turísticas donde el impacto de los alquileres vacacionales ha sido significativo.

El criterio de mayoría de tres quintos

El principal punto de debate ha sido si se requiere una mayoría simple, de tres quintos o unanimidad para tomar una decisión de este tipo. El Tribunal Supremo ha sido claro en su fallo, estableciendo que se necesita una mayoría reforzada de tres quintos para que la prohibición sea válida.

Este criterio es importante porque si la comunidad no puede alcanzar este porcentaje, la prohibición no puede imponerse, lo que permite que los propietarios continúen con la actividad de alquiler vacacional.

Casos de ejemplo

Caso 1: Prohibición en una comunidad turística

En una comunidad de propietarios situada en una zona turística de la costa, varios vecinos expresaron su malestar por el constante flujo de turistas que alquilaban viviendas a través de plataformas como Airbnb. Los problemas de convivencia y el uso intensivo de los elementos comunes llevaron a que los propietarios convocaran una junta para debatir la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos en el edificio.

Tras varias reuniones, la comunidad alcanzó una mayoría de tres quintos de votos a favor de la prohibición, conforme a lo estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal. Como resultado, la comunidad introdujo una cláusula en los estatutos que prohíbe expresamente el uso de las viviendas con fines turísticos.

Caso 2: Comunidad sin suficiente mayoría

En otro caso, en una comunidad de propietarios en el centro de una ciudad, surgió el mismo conflicto. Algunos vecinos estaban en contra de los alquileres vacacionales, pero otros propietarios que obtenían ingresos considerables por esta actividad se negaban a votar a favor de la prohibición.

Al no alcanzar la mayoría de tres quintos requerida, la comunidad no pudo modificar los estatutos para prohibir los alquileres turísticos. Este caso destaca la importancia de contar con el apoyo suficiente en la comunidad para poder aplicar restricciones.

Consideraciones adicionales: impacto del turismo en la vivienda

El auge de los alquileres turísticos ha generado tensiones en muchas comunidades de propietarios, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas. La falta de regulación en sus inicios permitió que esta actividad creciera rápidamente, lo que provocó un aumento en los precios de los alquileres y problemas de convivencia en algunos edificios.

El Real Decreto-ley 7/2019 fue una respuesta a estas dificultades, con el objetivo de dar más poder a las comunidades de propietarios para gestionar el uso de los inmuebles en sus edificios. El Tribunal Supremo ha validado esta norma, reconociendo que las comunidades tienen el derecho de regular el uso de los elementos privativos si afectan a la convivencia y el bienestar de los vecinos.

 ¿Puede una comunidad prohibir los alquileres vacacionales?

La respuesta es sí, las comunidades de propietarios pueden prohibir alquiler turístico, siempre y cuando cuenten con el apoyo de una mayoría reforzada de tres quintos de los propietarios. Esta prohibición puede incluirse en los estatutos de la comunidad, y se considera válida según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Es importante que los propietarios estén informados sobre sus derechos y las normativas aplicables antes de tomar decisiones que afecten al uso de sus viviendas. En caso de conflicto, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal para garantizar que los acuerdos tomados en junta sean válidos y cumplan con la ley.

En resumen, las comunidades tienen herramientas legales para regular o prohibir los alquileres vacacionales, pero es esencial seguir los procedimientos legales establecidos para evitar futuros litigios.