La Ley 12/2023, conocida como la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, ha supuesto un cambio importante en la regulación del alquiler de viviendas en España. Esta normativa, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, establece una serie de restricciones y novedades en la duración de los contratos, prórrogas, fijación de rentas y protección de los inquilinos frente a desahucios, entre otros aspectos. Sin embargo, no todos los arrendamientos están sujetos a esta ley.

Arrendamientos Excluidos de la Ley 12/2023

Aunque la Ley por el Derecho a la Vivienda regula ampliamente los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, algunos tipos de alquileres quedan fuera de su ámbito de aplicación. A continuación, detallamos los principales casos en los que no se aplican las limitaciones establecidas por la ley:

1. Arrendamientos de Temporada

Los alquileres de temporada son aquellos que se formalizan para estancias cortas, como las de estudiantes durante el curso escolar o personas que se trasladan por trabajo de manera temporal. Este tipo de contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero bajo un régimen diferente al de los alquileres de vivienda habitual. Al no considerarse una vivienda permanente, no se aplican las restricciones de duración mínima o las prórrogas obligatorias que establece la nueva ley. La renta en este tipo de arrendamientos no está sujeta a las limitaciones impuestas por la Ley 12/2023, y el precio se puede negociar libremente entre las partes.

2. Arrendamientos de Habitaciones

El alquiler de una habitación en lugar de una vivienda completa es otra modalidad que no está cubierta por la Ley 12/2023. Dado que este tipo de contrato no cumple con la definición de «vivienda» según el artículo 2 de la LAU, no se aplican las medidas de protección ni las restricciones de la nueva normativa. Este tipo de arrendamiento sigue estando regulado principalmente por el Código Civil, lo que ofrece más flexibilidad en cuanto a la duración del contrato y la fijación de rentas.

3. Viviendas de Uso Turístico

Los alquileres turísticos son aquellos que se comercializan a través de plataformas como Airbnb o similares, y cuyo uso principal es el alojamiento de corta estancia. Estos contratos no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que su regulación depende de la normativa de cada comunidad autónoma. Al igual que los arrendamientos de temporada, estos contratos no están afectados por las restricciones de la Ley 12/2023 en cuanto a prórrogas, rentas o desahucios.

4. Viviendas Suntuarias

Las viviendas consideradas suntuarias, es decir, aquellas que superan los 300 metros cuadrados o cuyo alquiler anual excede las 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, tampoco están sujetas a las limitaciones de la Ley 12/2023. Estos alquileres se rigen por la voluntad de las partes y no están afectados por las medidas de control de rentas ni las prórrogas obligatorias.

Aunque la Ley 12/2023 ha traído importantes novedades para la protección de los arrendatarios en España, es fundamental saber que no todos los tipos de alquileres están sujetos a sus disposiciones.

Los arrendamientos de temporada, de habitaciones, viviendas turísticas y viviendas suntuarias quedan fuera de su ámbito de aplicación.

No obstante, es importante mantenerse informado, ya que la ley contempla la creación de un grupo de trabajo para estudiar una posible regulación futura de los contratos de uso distinto al de vivienda, como los de temporada.